Local en rentabilidad

Inversión. Dado que los bancos ofrecen intereses bajos por los depósitos a plazo, algunos inversores se plantean adquirir un “local en rentabilidad”, es decir, locales ya arrendados que pueden ofrecer rentabilidades de entre el 4% y el 7%. Apunte. Puede calcular la rentabilidad de estos locales dividiendo la renta anual que paga el arrendatario por el precio del inmueble. Por ejemplo, si encuentra un local en el que el arrendatario paga 2.500 euros al mes (renta anual de 30.000 euros) y el precio de venta es de 700.000 euros (gastos incluidos), la rentabilidad del local será del 4,285%.

Arrendamiento. No obstante, dado que en estos casos el inversor adquiere el local y también el arrendamiento existente (de hecho, es posible que el precio de venta sea superior por la existencia de éste), debe comprobar en el contrato de arrendamiento que realmente se trata de un buen activo. Apunte. Si usted o alguno de sus clientes se plantea una inversión de este tipo, vea qué cuestiones debe revisar.

Aspectos a revisar

Cláusula de duración. Compruebe cuándo finaliza el contrato, y si se prevé o no un plazo de obligado cumplimiento para el arrendatario. Tenga en cuenta también:

• Muchos contratos de arrendamiento de local establecen un plazo inicial de obligado cumplimiento (por ejemplo, los dos o tres primeros años), pasado el cual se permite al arrendatario desistir del contrato en cualquier momento (simplemente preavisando al arrendador con una determinada antelación).
• Si éste es su caso, se arriesga a perder en cualquier momento la rentabilidad prevista. Apunte. Por tanto, deberá valorar (según las características y la ubicación del local y la situación del mercado inmobiliario) las posibilidades que tendría de volver a alquilar el local rápidamente en condiciones similares a las actuales en caso de que marchase el arrendatario actual.

Cláusula de renta. Verifique no sólo la renta que paga el arrendatario, sino también su posible actualización futura, los gastos a cargo del inquilino y el historial de pagos de éste:

• Lógicamente, le interesa que el contrato prevea un escalado de renta (que le permita cobrar una renta superior en las siguientes anualidades), o una actualización futura de la renta a precios de mercado (en este caso, siempre que el contrato prevea que en ningún caso la renta resultante de la actualización será inferior a la que esté pagando el inquilino).
• Asimismo, le interesa que vayan a cargo del inquilino los gastos de conservación del local (incluida la comunidad de propietarios), el IBI y el seguro del inmueble (lo que se conoce como “triple neto”). Apunte. De esta manera, obtendrá la rentabilidad prevista neta de gastos.
• En todo caso, pida al vendedor que le acredite el historial de pagos del inquilino, para comprobar que no ha habido incidencias.

Cláusula de cesión. Otra cuestión a la que debe prestar especial atención es la cláusula de cesión del contrato. ¡Atención! Tenga en cuenta:

• A usted le interesa que el arrendatario no pueda ceder el contrato libremente a un tercero, sino que se requiera su autorización previa.
• De esta manera, podrá “seleccionar” a un posible nuevo arrendatario, y podrá condicionar su autorización a obtener alguna contraprestación que le favorezca (por ejemplo, un aumento de renta o una participación en el precio o “traspaso” que pague el nuevo arrendatario).