Gestión de cobro a propietarios deudores en Comunidades de Propietarios.
Uno de los principales problemas de una comunidad de propietarios es la gestión de la morosidad. A veces es porque realmente no puede hacer frente al pago de los gastos porque no tiene suficientes recursos. Otras veces, el deudor categoriza los gastos comunitarios como secundarios, por lo que nunca encuentra el momento de pagarlos. También hay propietarios deudores que utilizan su deuda con la comunidad, y la plantean como una forma de mostrar su descontento o disconformidad con acuerdos comunitarios o situaciones de conflicto entre propietarios y Junta Directiva. Cada una de estas posiciones obedece a situaciones económicas y psicológicas distintas, y puede requerir una solución distinta.
Por tanto, la primera conclusión es que no hay una única solución para la gestión de cobro de deudas de una Comunidad de Propietarios. En algunos casos lo más adecuado será plantear directamente una vía judicial o Administrativa, en otros lo más adecuado será una mediación.
Sin perjuicio de lo indicado, hay que decir que ninguna de las situaciones indicadas es una circunstancia eximente de la obligación de pago. No tener recursos suficientes, no querer pagar, el desacuerdo con la comunidad, o una situación de conflicto entre cotitulares, son relevantes a la hora de intentar evitar el pago de una deuda con la comunidad.
Tras años de experiencia, hemos observado que la vía de cobro más efectiva y que siempre aplicamos en nuestras comunidades es la siguiente:
1º. En primer lugar, después de comunicar al propietario la deuda pendiente por medio de llamada telefónica, correo electrónico o carta, e intentar llegar a un acuerdo de pago sin éxito, se procede a votar en la Asamblea Ordinaria el proceder judicial o administrativo contra el propietario registral de la propiedad por el importe de la deuda pendiente a la fecha de la Junta. Si esta votación es positiva se incluye en el Acta de la Asamblea, en el apartado “Acuerdo para proceder contra propietarios deudores” y se envía al propietario certificada con acuse de recibo asegurar su notificación.
2º. Posteriormente, se solicita nota simple del Registro de la Propiedad y se comprueba que el titular registral es el responsable del pago frente a la comunidad. En ocasiones tenemos alguna sorpresa con la identidad del deudor o aparecen cotitulares, que son responsables solidarios de la deuda con la comunidad y que en ocasiones desconocen la existencia de la deuda. A veces alegan que no viven en el inmueble o que lo han cedido a un tercero. Hay que decir que ninguna de estas alegaciones exime de la obligación de pago a los cotitulares.
Una vez identificado, hay que centrar nuestra atención en la situación financiera del deudor: si puede tener otras cargas cuyo pago sea preferente a la deuda de la comunidad, si está en trámite de una dación en pago de la vivienda a la entidad bancaria… Analizar la situación financiera del deudor es conveniente para anticiparnos a una posible situación de insolvencia definitiva. Nos podemos encontrar con una sentencia condenatoria y un deudor insolvente, con lo que la comunidad realmente no consigue su objetivo final, que es el cobro de la deuda.
Si que es cierto que puede llegar a pedirse el embargo de la propia vivienda, pero habitualmente tiene otras deudas y lo máximo que se consigue es un mandamiento de embargo, que si se inscribe en el Registro de la Propiedad genera un nuevo gasto a cargo de la comunidad.
3º. En tercer lugar, tras esperar un periodo mínimo de 20 días y no obtener respuesta del deudor, se vuelve a notificar mediante carta certificada con acuse de recibo comunicándole que se van a iniciar acciones legales para el cobro de la deuda.
4º. Tras no obtener respuesta a ningún aviso se envía la documentación a nuestro departamento jurídico si se opta por la vía Judicial:
También se puede optar por la Vía Administrativa (Ayuntamientos) con la diferencia que la gestión de cobro la tramita la Agencia de Tributos del Ayuntamiento que proceda. Se envía la misma documentación pagando previamente las tasas acordadas.
En nuestra Administración analizamos la situación con criterio jurídico y con sensatez. Somos capaces de proponer la solución que en cada caso sea más adecuada, según sea la deuda, el perfil del moroso y el tipo de comunidad. Tenemos empatía para entender la situación del moroso y el conocimiento jurídico suficiente para orientar a la comunidad en el tipo de proceso judicial a seguir.
Loli Pellicer – Administracion