¿Cómo evitar pisos turísticos en mi comunidad de vecinos?
Cuando hablamos de comunidades de propietarios y de apartamentos y viviendas turísticas nos encontramos ante intereses sociales en conflicto. Por un lado están los propietarios que han gozado durante mucho tiempo de una vida pacífica en su propiedad y, por otro, aquellos propietarios, por lo general, pequeños inversores que quieren obtener una rentabilidad alquilando su vivienda aprovechando las nuevas tecnologías por el sistema de vivienda turística.
Es entonces cuando se genera el conflicto que hemos tenido que afrontar desde este despacho. En la mayoría de las ocasiones los usuarios de este tipo de alquiler turístico vacacional son personas cívicas que ocupan la vivienda temporalmente sin dar ningún tipo de problema. Sin embargo, en ocasiones, esto no es así: fiestas, gritos, trasiego de gente y maletas por las escaleras cuando no excrementos, orinas y vómitos que convierten la comunidad en una especie de posada incontrolada en la que se hace difícil la convivencia. La incertidumbre creada por esta situación provoca malestar y ansiedad entre los vecinos.
Ante este problema las comunidades de propietarios pueden establecer normas adicionales para regular su convivencia y limitar o condicionar la actividad de las viviendas turísticas. El Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de Marzo lo regula en el Titulo II e introduce una reforma que modifica el apdo. 12 del art. 17 de la Ley de Propiedad Horizontal en lo relativo a los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios, el cual establece expresamente que “ el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
La norma contiene algunos puntos controvertidos que conviene matizar.
En lo referente al objeto de la reforma, la norma hace referencia a la Ley de Arrendamientos Urbanos para referirse al tipo de alquiler que se excluye de su regulación y que es objeto de esta prohibición. Concretamente define la vivienda de uso turístico como la “cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística”. Por tanto, habrá que dejar muy claro en el acuerdo que se adopte por parte de la Junta de Propietarios que lo que se quiere prohibir, limitar o condicionar es el uso de las viviendas con carácter turístico o vacacional.
En segundo lugar, el acuerdo adoptado debe suponer una modificación del Título Constitutivo o de los estatutos. No es suficiente con aprobar este tipo de acuerdos como una norma de régimen interior que sólo requeriría la mayoría simple sino que su aprobación o modificación requiere unanimidad aunque, como hemos visto, se ha flexibilizado en este caso, y, además, se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad en virtud de escritura pública y su inscripción afectará a terceros adquirentes.
En tercer lugar, en cuanto al acuerdo necesario y tras la reforma por el Real Decreto-Ley 7/2019 para limitar o condicionar esta actividad mediante estatutos se requiere una mayoría cualificada de tres quintos de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Este es el punto clave de la reforma ya que anteriormente se necesitaba la unanimidad de todos los propietarios para adoptar acuerdos que supusieran una modificación del Título Constitutivo o de los estatutos lo cual era prácticamente imposible, ya que el propietario de la vivienda turística hacía valer su oposición.
Uno de los aspectos más controvertidos de la reforma es si los términos utilizados de “limitar” y “condicionar” incluyen la prohibición total o no del uso turístico de las viviendas. Desde un punto de vista restrictivo se podría entender que dichos términos no incluirían la prohibición por lo que sería necesaria la unanimidad para prohibir totalmente y la mayoría cualificada para limitar o condicionar entendiendo por ello establecer restricciones a la actividad como horarios de salida y entrada, prohibición de determinadas actividades dentro del inmueble pero sin llegar a su prohibición total. En este segundo caso los acuerdos deben estar perfectamente explicados y causalizados indicando el problema detectado y las soluciones propuestas. La otra interpretación de los términos “limitar” y “condicionar” es la de incluir en ellos la prohibición total que no es sino la limitación máxima que puede haber en el ejercicio de la actividad. Parece ser esta la intención del legislador si tenemos en cuenta que la línea seguida por el Ministerio es la de continuar la senda catalana en cuanto a permitir una disminución del quorum para adoptar acuerdos estatutarios que permitan prohibir el uso turístico de las viviendas.
El cuarto punto a tener en cuenta se refiere a la forma de notificación del acuerdo adoptado a los propietarios ausentes a la Junta. Será necesario acreditar que todos los propietarios han sido notificados de acuerdo con el art. 9 de la LPH. Para ello, el acta con el acuerdo deberá ser enviado a la dirección comunicada por cada propietario, bien sea en la propia comunidad o fuera de ella, por correo ordinario o electrónico pero de manera que pueda quedar constancia de dicho envío. En último caso, puede ser válida la publicación en el panel de anuncios de la comunidad mediante diligencia firmada por el Secretario-Administrador con el visto bueno del Presidente comunicando que ha sido publicada el acta con el acuerdo e indicando los nombres de los propietarios de los que no se tiene prueba de que hayan recibido el acta por vivir fuera de la comunidad y no tener documento de acuse de su recepción. Cumplido el plazo de 30 días sin que haya oposición al acuerdo, éste será perfectamente válido y ejecutivo.
En quinto, y último lugar, es importante reseñar que los acuerdos no tendrán carácter retroactivo en aras de la seguridad jurídica y el respeto a los derechos adquiridos por los propietarios por lo que aquellos que tuvieran la autorización administrativa previa podrán seguir alquilando la vivienda para uso turístico. Eso sí, si transmitieran la propiedad desaparecería la cualidad de destino turístico si existe una limitación estatutaria inscrita.
Desde nuestro despacho asesoramos a nuestras comunidades y damos todos los pasos para que los acuerdos de prohibición o limitación del uso turístico de las viviendas se inscriban en el Registro de la Propiedad llevando a cabo todo el proceso que incluye desde la publicación del acuerdo en Junta, su elevación a público ante notario, y su inscripción, previa liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en el Registro con anotación marginal en cada una de las fincas que componen el inmueble de manera que la prohibición figure en la nota simple de cada finca.
En definitiva, el turismo es una actividad económica de indudable importancia que ha encontrado en las viviendas en régimen de propiedad horizontal un nicho para una nueva forma de alojamiento pero que genera un conflicto de intereses entre los inversores y propietarios. Será necesario aplicar una gran dosis de sentido común y civismo por parte de todos los implicados, junto con la legislación por parte de la Administración para que esta nueva forma de ocio no menoscabe la paz y armonía en las comunidades.
Antonio Ruíz.