Gastos hipotecarios I

• Posteriores a 16.06.2019. La nueva ley es clara, y el banco debe pagar el arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario, los gastos de Registro y los de gestoría (el AJD va a cargo del banco). Apunte. Si el consumidor pagase los gastos que por ley van a cargo del banco, podría reclamar su total devolución.
• Anteriores a 16.06.2019. El consumidor pagaba a menudo todos los gastos porque el banco incorporaba una cláusula que le obligaba a ello. Apunte. Los tribunales dictaminaron que esas cláusulas son nulas y que el consumidor puede recuperar el 100% de los gastos registrales y el 50% de los de notario y gestoría (el AJD iba a cargo del cliente hasta el 10.11.2018).

Sentencia. Pues bien, según una reciente sentencia europea, si se anula la cláusula que impone al cliente todos los gastos, éstos se deben distribuir según las normas legales aplicables. ¡Atención! Esto puede suponer que se confirme la distribución de gastos antes indicada (así lo ha confirmado el Tribunal Supremo recientemente). Es decir, que para las hipotecas anteriores a 16.06.2019 exista el derecho a recuperar el 100% de los gastos registrales y el 50% de los de notario y gestoría (aunque alguna sentencia reciente ha concedido el 100% de los gastos de gestoría).

Otras cuestiones importantes

Comisión y costas. Por otro lado, la sentencia europea establece novedades que le favorecen:

• Comisión apertura. La sentencia abre la puerta a reclamar al banco la devolución de la comisión de apertura de la hipoteca. ¡Atención! Dicha comisión puede ser abusiva si el banco no demuestra (y difícilmente lo podrá hacer en muchos casos) que responde a servicios efectivamente prestados y a gastos en los que haya incurrido (de hecho, ya hay tribunales que han ordenado su devolución al consumidor).
• Costas. Hasta ahora, si el juez no concedía al consumidor el 100% de las cantidades que reclamaba, éste debía pagarse sus costas judiciales (gastos de abogado y procurador). Apunte. Los tribunales europeos han resuelto que no imponer las costas al banco supone un obstáculo para el consumidor. Por tanto, aunque el tribunal estime sólo parcialmente la demanda, el banco debe abonar las costas.

Que no prescriba

Prescripción. En todo caso, si se plantea reclamar la devolución de los gastos soportados, no deje que prescriba su derecho. Tenga en cuenta:

• Algunos tribunales consideraban que el plazo para reclamar era de cinco años a contar desde que se pagaron los gastos. ¡Atención! Este criterio comportaba que en muchas hipotecas antiguas este plazo ya se hubiese agotado.
• Pero la sentencia europea resuelve que el plazo de prescripción empieza desde que el consumidor pueda tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula de gastos. Apunte. Por tanto, consulte con su asesor y no deje que prescriba su derecho (podría llegar a entenderse que ese conocimiento existe desde la sentencia del Tribunal Supremo de 23.12.2015, pues en ella ya se pronunció sobre la cláusula de gastos de las hipotecas).